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业界经常戏称深圳楼市为“小盘股”，2021年下半年深圳楼市由“牛市”迅速切换为“熊市”，最显著的表征之一就是曾经让大家蜂拥而上的网红盘突然不香了。
在2019年底开始的这波高热行情中，一个项目假如没有“日光”，是不好意思称自己为红盘的，2020年深圳有35个日光盘，2021年有34个。但截止到7月底，2022年的这个数据为“1”，仅海德园一枝独秀。
研究不选海德园，是因为海德园这类第一梯队的网红盘实在是天生的“白富美”，优势难以复制。
但后边两个梯队不一样，市场好的时候能被风吹起来，市场下行就急速坠落。目前第三梯队已彻底躺平，努力也难以对抗先天不足。而第二梯队，项目开盘去化率12%-87%不等，是比拼实力的主战场，中海学仕里无疑是沙场赢家。
中海学仕里前期意向登记客户共520组，认筹比1：1.12（今年深圳超过1:1认筹的项目仅3个），开盘当天销售400套，位列全市第2，去化率87%位列全市第7，目前仅余少量低楼层。
其实学仕里的短板也是特别明显的，比如地块规模小、形状不规则、周边欠成熟、被高铁和地铁轨道包围等，但它的先天、后天优势也得到充分的发挥，中海做到了因盘制宜，实现了标准化与差异化的结合。
去年中海逆市拿地引起业内广泛关注与艳羡，对比首轮集中供地中多数房企杀红眼拿下高价地，中海整体趋于冷静。
数据显示，2021年上半年中海拿地金额仅513亿元，而下半年行业政策从各个角度收紧，多数房企面临降维打击，中海却凭借自身充裕、低成本的资金优势逆周期拿地，仅9月份就拿地24宗，成交总价近508亿元。
深圳第一批次集中供地中海虽有参与，但均早早止步。而第二批次集中供地中海共参拍了18宗地块，并最终通过127亿获取龙华、光明、宝龙等四宗地。
深圳去年第二批次的集中供地可谓深圳土拍市场的分水岭，在此之前深圳土地公开市场是地块少、地价高、企业疯、利润低（亏），很多热门地块都是赔钱赚吆喝，二批次执行房地联动，降售价、降地价、竞面积、封顶摇号，给到了房企足够的获利空间。
可以说，去年第二批次是深圳最佳拿地时机，在合理利润情况下房企具备“优中选优”的机会，而中海就完美地踩对了这个点。
深圳土地资源稀缺，过往十多年一直以存量用地开发为主，现今为了稳地价稳房价并响应十四五加大居住用地的政策导向，政府可算是竭尽全力以增加供应，很多地块都是年初调规然后年中供应。
所以整体看来，大多地块都呈现出用地规模小、容积率高、地块形状不规则等特点，从这些层面来看，中海学仕里地块与其他地块并无二致，甚至还多一些周边欠成熟、被地铁高铁包围等不足。
深圳二批次的可售宅地，均未达到竞拍封顶，是属于开发商主动竞争的结果，中海无视这些短板拿下这块地，主要也是看中它的最大优势——深圳高级中学北校区（简称深高北）的学区。
深高北学区内的二手房金亨利首府、莱蒙水榭春天五期高峰成交单价已达到14万/㎡，目前的主流价格也在11-12万/㎡，与学仕里的价格倒挂有3-4万/㎡。
同时，根据过往多个方面数据显示，同一片区内，具有深高北学区的房子相比没该学区的房子，价格要高2万/㎡以上，而对比目前政府的销售限价，学仕里与其他无优势学区的地块价格相差不足8500元/㎡，无疑其限价的含金量是更高的。
深圳人民对子女教育的重视与恐慌程度，早已通过学位房被标上价格。学仕里的价值，也早与深高北绑定，并形成了绝对的排他性优势。
平心而论，深圳1000万以内的房子，让人觉得有点产品力的项目真的屈指可数。
一方面当然是受限于地块用地条件，一方面也是地价过高销售又限价，开发商以成本控制为先，主动提升产品的意愿不强，整个市场一起稳（tǎng）定（píng）发挥，绝对没内卷压力，而深圳客户也在房价的多年连涨之后，变得更关注地段、规划、地铁、学位、价格等产品以外的一些元素。
所以，深圳各大楼盘这些年卖的房子长得都很像，但中海还是恰到好处（有点不一样但又不是很费劲很费钱很破旧立新）地做了一些创新。
目前的项目中，中海主推83㎡三房两厅一卫、95㎡三房两厅两卫和116㎡四房两厅两卫这三个户型，T6设计中，基本都是83㎡*2+95㎡*3+116㎡的固定组合，这使得中海能快速复制快速开发。
中海学仕里因为容积率偏低，楼高100m以内，整体得房率是高于同样设计的中海闻华里超高层项目的。
83㎡的上车户型，主要具有多面宽、南北通、高赠送等特点，整体尺度并不觉得过分紧凑，加之精装交付利用走道等空间储物，对于总价敏感度较高的这波客群来说，吸引力还是比较强的，中海学仕里83㎡的户型也在开盘当天就售罄。
95㎡和116㎡的户型都做了设备平台，通过公卫的落地窗可以直接出去，方便放置一些清洁用品和杂物，也方便设备的检修。
这两个户型还有一个亮点就是结合竖厅格局，通过多联动推拉门打造了半开放式的厨房，实现了LDKG客餐厨一体化。
售楼员的营销说辞中也加入了“方便妈妈做饭的同时可以监督孩子写作业和玩耍”，也算是完美结合了学位房的生活场景。
不过客餐厨一体化目前很多深圳开发商都有尝试，卓越也在自己的多个楼盘推广这个设计。
去年第二批次中海同一天拿了四个项目，两个在龙华，一个光明一个龙岗，目前龙华的两个项目都已经开盘了，另外两个还在蓄势当中。
龙华学仕里从拿地到开盘用了9个月的时间，也算深圳市面上比较快开盘的项目了。
开盘快一点，整个项目快的却不止是一点点。除了提高周转速度算账收益更好，实操层面营销的机会也要大很多，毕竟政府加大供应和调控力度以来，深圳已彻底转变为买方市场，同等价位中有能力有资格有意愿买房的客户就那么多，被别人拦截一个就少一个。
学仕里的“快”，是中海深耕龙华的结果。本年度深圳第一批次出让的龙华39亩地块，地下存在电缆需要迁移，官方与其他跟进的开发商都没发现这样的一个问题，还是中海首先提出来，中海在龙华扎根之深，由此可见一斑。
近年龙华核心、次核心区位的每一宗住宅用地中海几乎都会参拍。目前中海在龙华有中海锦城、中海汇德里、中海明德里、中海学仕里、中海闻华里等多个项目，8月4日更是摇号加仓一宗18亩用地。
中海同一天在龙华拿的两块地，一个是中海学仕里，另外一个是中海闻华里。两个项目之间的关联与对比，用一个不那么恰当的比喻也许可以概括：
一母（中海）同胞的两兄弟，在吃穿用度（产品、园林、立面、精装、社区配套等）方面一样，但给天资偏差（没有好学位）的弟弟还是多花钱报了补习班（实体样板房、大的展示中心、全民营销等），最终哥哥是龙华区状元，弟弟也努力上了本科线 中海学仕里与中海闻华里对比分析
2、两个项目内部的配套设置也比较一致，注重满足“家庭亲子、科普教育、运动休闲”等居住享受，配置了游泳池、会客厅、科普园、中考场地等。
中央空调采用大金，洗碗机为高端品牌西门子；入户门是比较费成本的铸铝门，比常规钢木门价位高约两倍，据闻目前已是中海项目标配，由其下属子公司生产供应；收纳除了常规玄关柜、浴室柜外，还单独配置了主卧衣柜。
